Mustafa Bahadır ALTAŞ
SM.Mali Müşavir
mba444@mynet.com
BÜYÜKŞEHİR’ DE EMLAK DEĞERİ VE KONUT’TA KATMA DEĞER VERGİSİ
Konut Teslimlerinde/Satışlarında Uygulanan Katma Değer Vergisi Oranı Değişti
TBMM’ de 25.10.1984 tarihinde kabul edilen 2.11.1984 tarih ve 18563 sayılı resmi gazetede yayınlanan 3065 sayılı “Katma Değer Vergisi Kanunu” ile ülkemizde mal ve hizmetler üzerinden alınan harcama vergileri sistemini oluşturan yürürlükteki vergiler kaldırılarak vergi sistemimizde milad sayılabilen bir değişikle yeni bir vergilendirme sistemine geçilmiştir.
3065 sayılı Katma Değer Kanunun oran başlıklı 28. maddesine göre; “Katma Değer Vergisi oranı, vergiye tabi her bir işlem için % 10'dur. Bakanlar Kurulu bu oranı, dört katına kadar artırmaya, % 1'e kadar indirmeye, bu oranlar dâhilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende safhası için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkilidir.” şeklinde bir düzenleme uygulanmakta iken geçtiğimiz aylarda TBMM, kabul edilen 6322 sayılı kanunun 22. maddesi ile bu maddeye perakende safhasından gelmek üzere “inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yeri esas alarak konut teslimleri için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkilidir.” Şeklinde bir düzenleme eklenmiştir.
Bilindiği gibi; 6322 sayılı kanunla değişiklik yapılmadan önceki katma değer vergisi oranlarının düzenlendiği I sayılı listenin 11 fıkrasında göre uygulama, “Net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri ile belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dâhil) net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara isabet eden kısmı,” yüzde bir oranında katma değer vergisine tabi şeklindeydi.
6322 sayılı kanunla yapılan düzenleme sonrasında 01.01.2013 tarihinden geçerli olmak üzere yayınlanan 2012/4116 sayılı Kararname ile 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunun 1. maddesine eklenen 6. fıkra ile “I sayılı listenin 11. sırasında yer alan net alanı 150 m2’ye kadar konutlardan 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi kanunu kapsamındaki Büyükşehirlerde (16.5.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dâhil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;
Beşyüz Türk Lirası ile Bin Türk Lirası (Bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı (Yüzde sekiz),
Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı (yüzde on sekiz) uygulanır, şeklinde bir düzenleme yapılmıştır.
Yapılan bu düzenleme ile 01.01.2013 tarihinden geçerli olmak üzere bu tarihten sonra yapı ruhsatı alınan konut inşaat projeleri, kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine uygulanmak üzere üç farklı oranda katma değer vergisi uygulamasında geçilmiştir.
Emlak Vergisine Esas Oluşturacak Arsa ve Arazinin Birim Metrekare Bedelleri 2013 Yılında Yeniden Belirlenecek
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun konuya ilişkin maddelerinde (9/b-19/b), bina ve arazi vergisi mükellefiyetinin, dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlayacağı hükme bağlanmıştır. Bu konuda, arsa ve arazi metrekare birim değer takdirleri 2009 yılında yapıldığından, yasa gereğince dört yılda bir yenilenen emlak vergilerine esas oluşturacak arsa ve arazinin birim metrekare bedelleri 2013 yılında yeniden belirlenecek. 2014–2017 yılları arasında geçerli olacak yeni arsa ve arazinin birim metrekare bedellerinin rayiçlerin artması binanın tapudaki değerini de artıracak. Yeni değerlere göre Belediyelerin Emlak Vergisi gelirleri devletinde tapu harçları tahsilâtı artırılmış olacak. Bu uygulamaya göre Emlak Vergisi oranlarının yeniden belirlenmesi için Gelir İdaresi Başkanlığı 2013′ün Mayıs ayından önce bir genelge yayınlayacak. Bu kapsamda takdir komisyonu toplantılarına mayıs ayında başlayarak temmuz ayının sonuna kadar tamamlanacak. Yapılan yeni değer tespitleri ile ilgili itiraz ve yargı süreçlerinin ardından (Önceki dönemde kişilerin emlak vergi değerine itiraz hakları yoktu. Anayasa mahkemesinin,13 Ekim 2012 tarihli resmi gazetede yayınlanan kararına göre "Vergi Usul Kanunu'nun 49. maddesindeki hükmünü, iptal etti. Bu karar sonrasında vatandaşın emlak vergi değerine karşı itiraz hakkı ve yargı yolu açılmış oldu.)
1 Ocak 2014′ten itibaren dört yıllık emlak vergisi değerleri tespit edilmiş olacak. İzleyen üç yıllık sürede (2015-2016-2017) ise vergi değeri, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle bulunacaktır.
Katma Değer Vergisinde Yapılan Bu Düzenleme İle Konut Teslimlerinde Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarında Artış Arsa Emlak Vergisi Değerine Bağlı Olarak Değişiyor
Dört yılda bir sistematik bir şekilde uygulanmakta olan bu sistem peki bu yıl neden bu kadar önemli hale geldi. Konunun özü, yukarda özetlemeye çalıştığım 5216 sayılı kanun ile Büyükşehir statüsünde bulunan Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bursa, Denizli, Diyarbakır, Erzurum, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İçel, İstanbul, İzmir, Kayseri, Kocaeli, Konya, Malatya, Manisa, Mardin Kahramanmaraş, Muğla, Samsun, Sakarya, Şanlıurfa, Tekirdağ, Trabzon, Van illerinin yer aldığı Büyükşehir belediye sınırları içinde gerçekleştirilecek olan konut teslimlerine ilişkin 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren uygulanacak olan Katma Değer Vergisi oranlarındaki artıştır.(Katma Değer Vergisi Kanunda yapılan yasa deşikliği 29 Büyükşehir Belediyesi sınırları için geçerli olup bu düzenleme kapsamı dışında kalan 52 ilde daha önce uygulanmakta olan Katma Değer Vergisi hükümleri uygulanmaya devam edecektir.)
Bu konuda yapılan düzeleme ile 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren alınacak yapı ruhsatlarda geçerli olmak üzere net alanı 150 metrekarenin altındaki konutların tesliminde/satışında,
- Arsa metrekare birim fiyatı beş yüz liraya kadar olanlar için yüzde bir. (%1)
- Arsa metrekare birim fiyatı beş yüz lira ile bin lira arasında olanlar için yüzde sekiz.(%8)
- Arsa metrekare birim fiyatı bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde ise yüzde on sekiz (%18) Katma Değer Vergisi uygulanacak.
Net alanı 150 metrekarenin üzerindeki konutlarda arsa metrekare birim fiyatı ne kadar olursa olsun bu konutların teslimlerinde ve işyerlerinde eskiden olduğu gibi yüzde on sekiz (%18) oranında Katma değer vergisi uygulamasına devam edilecektir.
Yapılan düzenlemede “lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dâhil olmak üzere” ibaresi ile yeni ruhsat alacak inşaatlara uygulanacak KDV’nın bu yönü ile de değerlendirilmesi gündeme gelmektedir. Kanun koyucu vergi otoritesinin bu konudaki lüks algısının, konut alanından çok konutun niteliği ve özelliğine göre değerlendirildiği görülmektedir. Özellikle İstanbul, Ankara İzmir gibi Büyükşehirlerde yeni bir yaşam biçimi olarak 110-120 m² stüdyo daireler ve rezidanslar yer almaktadır. Bundan 25-30 yıl önce lüks kabul edilen birçok şeyin bugün, normal hayat standardı olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle Maliye Bakanlığının Katma Değer Vergisi oranına emsal teşkil edecek lüks ve 1. Sınıf inşaatın ne olduğu konusunda bir açıklama yapması gerekmektedir.
Ayrıca 3065 sayılı Katma Değer Kanunun kapsam başlıklı 1.maddesinde “Türkiye'de yapılan aşağıdaki işlemler Katma Değer Vergisine tabidir hükmünden hareketlere “Ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler” kapsamında değerlendirilmeyen 2.el konut teslimlerine katma değer vergisi uygulanmayacaktır. (Bu faaliyetinin devamlılığı, kapsamı ve niteliğinin Gelir Vergisi Kanunu hükümlerine göre; Gelir Vergisi Kanununda açıklık bulunmadığı hallerde ise Türk Ticaret Kanunu ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine göre tayin ve tespit edileceği hüküm altına alınmıştır.)
Diğer taraftan, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde olsa bile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde yapılan konutlar bu karar kapsamına girmemektedir. Bir başka ifade ile kentsel dönüşüm projeleri kapsamında yapılan konutlar yapılan yeni Katma Değer Vergisi düzenlemesi dışında bırakılarak bu bölgelere vergisel bir teşvik sağlanmıştır.
Bu Konuda Alınacak Yanlış Bir Karar İleride Telafisi Mümkün Olmayan Sonuçlar Yaratabilir
Yaklaşık otuz yıldan beri uygulanmakta olan konutun metrekaresi yerine konutun üzerine inşa edilen arsanın metrekare birim fiyatının konuta ilişkin Katma Değer Vergisi oranı belirleyecek olması ile konutta KDV uygulamasında bir devir kapanmış oldu. Konutta Katma değer vergisi oranında yapılan bu düzenleme yeni ev satın alacakları etkileyeceği gibi aynı şekilde arsa sahiplerini de etkileyecektir. Çünkü inşaat firmaları yeni yapacakları projeler için arsa sahipleriyle yapacakları anlaşmalarda, KDV oranlarını da dikkate alacaklardır.
Bu nedenle 2013 yılında Malatya Büyükşehir il sınırları genelinde yapılacak olan arsa ve arazi emlak değerinin metrekare birim fiyatının tespitinde takdir komisyonlarında görev alacak kişilerin seçiminin özen ile yapılması bu değer tespitleri yapılmadan önce bu konuda şehrin geçmiş ve gelecek değişim ve gelişimi dikkate alınarak karar verilmesi gerekmektedir. Takdir komisyonlarınca belirlenecek olan rayiçler çok önemli çünkü KDV oranı rayiçlere göre belirlendiği için rayiçlerin gerçekçi, gerçek fiyatlara yakın olması gerekir.
Şehir merkezinde bulunan bir inşaat ile kenar semtler olarak kabul ettiğimiz Melekbaba, Taştepe, Çöşnük gibi mahallelerinde mahallelerde yer alan bir inşaatın arsa bedelleri ne kadar farklı olursa olsun, KDV oranının farklı olması gerekiyor çünkü kentin çevresinin gelişmesi şehir için kazanımdır.
Ayrıca bundan sonraki süreçte projelerin belki birçoğu afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi yasasından (6306 sayılı yasa) faydalanarak yapılacaktır. Şehir merkezinde çok fazla nitelikli arsa kalmadığı dikkate alındığında yeni projelerinde, önemli bir bölümünün şehir merkezin dışında yer alıyor olması merkez ile çevre yerleşim alanları arasındaki fiyatın buralardaki gelişim ve değişim ile birlikte şehirlerdeki çarpık kentleşme sorunu da dikkate alınarak belirlenmesini zorunlu kılacaktır.
Belediyeler emlak vergisi gelirlerini artırmak/Maliye bu satışından elde edeceği Katma Değer Vergisi gelirini artırmak amacı ile hareket edebilirler. Bu nedenle farkında olmadan yapılacak yanlış değer tespitlerinde gerçeğe uygun olmayan değer tespitlerinin oluşmasına ve buna bağlı olarak bu bölgelerde yer alan konutların teslimlerinde yüksek oranlı katma değer vergisinin uygulanmasına neden olacaktır.
Malatya’nın da içinde yer aldığı Büyükşehir statüsünde bulunan illerde olmak üzere bu konuda öncelikli olarak Büyükşehir belediyelerine, İlçe belediye başkanlıklarına, Başta Ticaret ve Sanayi Odası olmak üzere ilgili meslek kuruluşları ile sivil toplum kuruluşlarına çok büyük görev düşmektedir. Kısadan hisse “Kaş yapalım derken göz çıkarmayalım.” Bu konuda alınacak yanlış bir karar ileride telafisi mümkün olmayan sonuçlar yaratabilir.
